نبض بازار مسکن نمی‌زند

 اکنون با آغاز فصل پاییز که به طور سنتی بازار مسکن با کاهش تقاضا مواجه می‌شود انتظار می‌رود این روند رکودی شتاب افزون‌تری گیرد. پیش از این نیز کارشناسان مسکن از ورود این بازار به دوره رکود کامل خبر می‌دادند. در عین حال گفته می‌شد که رشد قیمت مسکن تنها تا شهریورماه ادامه می‌یابد و پس از آن مسیر نزولی را پیش خواهد گرفت. اکنون به نظر می‌رسد پیش بینی‌ها درست از کار درآمده و بازار مسکن به سوی انجماد کامل پیش می‌رود. امری که با توجه به کاهش قدرت خرید مردم به‌عنوان متقاضیان واقعی بازار، شتاب بیشتری خواهد یافت.

بازار مسکن که بر اساس یک اصل کلی، دچار دوره‌های رونق و رکود است. بر این اساس، دوره رکود پس از دوره رونق، زمانی آغاز می‌شود که قیمت‌ها همزمان با کاهش معاملات روندی نزولی را طی کنند. در عین حال، در صورتی که قیمت بتواند از سقف قبلی دوره رونق گذشته، بالاتر رود و همزمان، معاملات نیز افزایش یابند، دوره رونق بازار مسکن مجددا آغاز شده است. بازار مسکن ایران نیز از این اصل مستثنی نیست و همواره این دوره‌ها را طی می‌کند. سال 1396 به‌عنوان سال خروج از رکود بازار مسکن شناسایی شده و تمامی فعالان بازار آن را انتظار می‌کشیدند. پیش‌بینی‌ها درست از آب درآمد و بازار مسکن دوره رونق خود را آغاز کرد. اما انتظار می‌رفت این روند رو به رشد در پایان سال 97 متوقف و بر اساس اصول دوره‌های رونق و رکود مسکن، بازار مجددا وارد فصل رکودی خود شود. اما در اردیبهشت‌ماه سال 97، آمریکا از برجام خارج شد و به دنبال ایجاد یک فضای روانی در جامعه، تمام محاسبات بر هم ریخت. این اقدام آمریکا در ابتدا منجر به ایجاد شوک در بازار ارز شد و در نتیجه برهم خوردن تعادل ارز، معادلات بازار مسکن نیز تحت تاثیر قرار گرفت. افزایش نرخ ارز که بازارهای مختلف را بر هم ریخته بود در حوزه مسکن نیز سبب افزایش چندبرابری نرخ ملک شد که برخی از صاحب‌نظران این حوزه آن را تا حدی غیرطبیعی و خارج از منطق دوره رونق بازار مسکن برآورد کردند. در اغلب مناطق تهران به‌عنوان شهر معیار برای تحولات بازار مسکن، این رشد بالای 100 تا 120 درصد نیز برآورد شد. در همین حال، افزایش قیمت در همه بازارها- که در تناسب با درآمد خانوارها رشد نکرده بود- به‌ویژه در حوزه مسکن با کاهش قدرت خرید مردم نیز همراه شد تا سبب ایجاد تورم رکودی در بازار املاک شود.

کاهش قیمت تداوم می‌یابد

آمارهای بانک مرکزی از حوزه مسکن نشان می‌دهد که از مردادماه امسال بازار معاملات املاک روند کاهنده قیمت‌ها را آغاز کرده است صاحب‌نظران پیش از این نیز شروع ریزش قیمت‌ها از اواخر تابستان را پیش‌بینی کرده بودند. بر این اساس توقع آن می‌رود که این روند کاهشی در ماه‌های آینده به ثبات رسیده و در جایی متوقف شود. با این حال باید گفت که بازار مسکن دوره رونق خود را کاملا پشت سر گذاشته و دوره رکودی را که بر اساس اصول بازار حدودا 15 فصل به طول می‌انجامد آغاز کرده است. بر اساس آخرین تحولات بازارهای موازی با مسکن به‌ویژه ارز که اثر مستقیمی بر تمامی حوزه‌ها دارد، نرخ دلار در ماه‌های گذشته با ثبات نسبی همراه بوده و همین امر هیجان بازارهای مختلف را نیز کاهش داده است. از این رو به نظر می‌رسد در بازار مسکن نیز با آرامش و ثبات همراه خواهیم شد. آخرین آمارهای منتشرشده بانک مرکزی که تحولات بازار مسکن در مردادماه را نشان می‌دهد حاکی از آن است که قیمت مسکن در این ماه نسبت به ماه مشابه سال 95 حدود 204 درصد و نسبت به مردادماه سال قبل 76 درصد رشد داشته است. اگرچه این میزان رقم بزرگی را نشان می‌دهد اما آمارها نشان می‌دهند قیمت مسکن در این ماه نسبت به ماه گذشته خود یعنی تیرماه 2/2 درصد کاهش یافته که نشان از آغاز روند ریزش قیمت‌ها در بازار املاک کشور است. در همین حال، رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور به ایلنا گفته است: با ثبات نرخ ارز شاهد ثبات قیمت‌ها در بازار مسکن بوده‌ایم؛ مصطفی‌قلی خسروی اظهار کرده است: در سال 97 به صورت جهشی قیمت ارز افزایش یافت و قیمت‌ها در بازار مسکن هم متاثر از آن افزایش یافت. اما اگر همین روند امروز ادامه یابد حداقل تا یک و نیم سال آینده شاهد ثبات قیمت مسکن خواهیم بود. او تاکید کرده است که به طور قطع تا پایان سال با افزایش جهشی قیمت مسکن مواجه نمی‌شویم و قیمت‌ها رو به کاهش خواهد بود. رئیس اتحادیه مشاوران املاک همچنین تصریح کرده است: از آنجا که اجاره هم متاثر از قیمت مسکن است، با کاهش قیمت مسکن، نرخ اجاره هم کاهش می‌یابد.

گشایش بازار به روی متقاضیان واقعی

آغاز روند کاهش قیمت‌ها در بازار، سوداگران و سفته‌بازان را از بازار مسکن خارج می‌کند و متقاضی واقعی این پیام را دریافت خواهد کرد که اکنون فصل حضور او در بازار منطقی این روزهاست. اما در همین زمان همچنان شاهد برخی موارد فروش در بازار هستیم که با شرایط جدید وفق نیافته‌اند. این موارد اغلب متعلق به کسانی است که عجله‌ای برای فروش نداشته و بر قیمت‌ ماه‌های گذشته اصرار می‌ورزند. برخی از صاحب‌نظران نسبت این فایل‌ها به کل بازار را یک به سه برآورد کرده‌اند و آنها را در روند کاهشی قیمت‌ مسکن که به سمت ثبات پیش می‌رود چندان موثر نمی‌دانند. از اواسط تابستان، بازار مسکن نشانه‌هایی از ورود به رکود تورمی را نشان داده بود. هر زمان که رشد قیمت از قدرت خرید پیشی بگیرد، معاملات در بازار متوقف می‌شود، هرچند نرخ‌ها بالا باشد. در این حال این مالکان هستند که برای فروش، باید از قیمت پیشنهادی پایین بیایند. چنین روندی اگرچه با سرعت دنبال نخواهد شد اما در عین حال در برخی موارد گریزناپذیر است. از همین رو هم‌اکنون شاهد کاهش قیمت‌ها در بازار هستیم. زیرا منطق معاملات بازار بر مبنای عرضه و تقاضا بنا شده و در صورتی که سمت تقاضا نادیده گرفته شود، سمت عرضه متضرر خواهد شد. از همین رو به نظر می‌رسد بازار اگرچه وارد فصل رکود خود شده است اما برای پذیرش تقاضای واقعی مسکن آماده می‌شود. بر همین اساس در ماه‌های آینده می‌توان انتظار داشت تقاضای واقعی بازار بتواند موارد دلخواه خود را در حوزه مسکن به دست آورد. به‌ویژه آنکه بازار ارز نیز به‌رغم تمامی چالش‌های چند هفته گذشته، همچنان در ثبات به سر می‌برد و نوسان جدی و چشمگیری را تجربه نکرده است؛ در نتیجه بازارهای موازی آن از جمله بازار مسکن نیز در آرامشی عمیق به سر می‌برند و شرایط برای حضور سمت تقاضا به دور از قیمت‌گذاری‌های سفته‌بازانه و سوداگرانه کاملا مهیاست. به شرط آنکه قدرت خرید نیز چه به صورت تسهیلات یا افزایش درآمدها تقویت گردد تا بازار مسکن بتواند در ماه‌های پیش رو نیز شاهد معاملات خرید و فروش باشد.